城市更新是滿足人民日益增長的美好生活需要的必然選擇，與城市的可持續發展密不可分，是城市不斷走向現代化的現實需要。當前，我國城市建設由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，從“有沒有”轉向“好不好”，進入城市更新的重要時期。城市更新是一場攻堅戰，依然存在著諸多矛盾和困境，需要破解堵點和難點。
堵點難點亟待破解
●資金困境亟待破局
資金問題是城市更新項目能否順利實施的關鍵，也是一直以來城市更新工作面臨的難點和制約所在。與傳統的新建項目相比，城市更新是一項長期的系統性工程，具有資金需求大、涉及利益主體多、建設周期長、收益回報不確定等特點，融資難和投資平衡難并存。
由于城市更新項目具有公共物品或準公共物品屬性，也就決定了其本身收益較低。而且，城市更新項目運作周期較長，相應的融資期限較長，過程中可能受政策、規劃、審批等多種因素影響，導致項目實施存在一定的不確定性，項目回報面臨較大風險。
進入新時期，城市更新更加強調可持續性，如何有效地獲取資金，如何有效保障項目收益與融資平衡，如何有效平衡多元主體的利益，是城市更新需要解決的重要問題，也是城市更新項目有效推進的難點。
●空間資源緊缺成為難題
隨著城市高速發展，人口密度和開發強度提高，公共空間緊缺成為城市普遍存在的難題，與居民生活密切相關的社區公共空間尤其缺乏。城市公共空間分布不均衡，老城區空間總量不足，新城區特色缺乏，多為大尺度廣場綠地，可及性、人性化、活力和與日常生活的融合度不足。
一方面，社區基礎設施短板亟待補齊。老舊小區建設年代較早，當時規劃配套標準較低或缺失，社區公共配套設施布局和規模不合理，設施不足與資源浪費并存；另一方面，存量空間特別是老城區社區服務設施由于歷史原因，分布較為零散，覆蓋率較高，但每處服務設施規模較小，空間品質相對較差。
同時，社區建設改造統籌不夠，改造缺乏資源整合和步調協同，存在空間競爭，資金使用有待統籌。新時期的城市更新行動下，要關注空間形態的改造，更要注重空間內容和功能迭代升級，加強空間利用規劃和引導。
建立市場投融資機制
●建立政府引導、市場運作、公眾參與的可持續更新模式
建立“1+1+X”城市更新一體化資金運作機制。第一個“1”為政府專項資金，對政府投資項目以直接投資方式予以支持，對難以實現平衡的項目，經政府認定后采取資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式給予支持。第二個“1”為產權人及使用人自籌資金，按照“誰投資、誰受益”原則建立受益者付費機制。“X”為潛在社會資本，充分運用城市更新專項長期低息貸款以及銀行融資、組建基金、發行專項債等方式，引入金融活水。
●建立健全“協商式”城市更新制度
建立專家咨詢制度，通過專家咨詢促進更新訴求、更新目標與更新方式有效銜接，保障城市更新符合城市總體發展目標。完善群眾參與制度，從“要我更新”轉變為“我要更新”。指定社區責任規劃師，全程參與社區更新，銜接規劃設計與居民需求，以利社區更新延續、長遠發展。
●建立城市更新資金時空統籌平衡機制
一是建立城市更新資金的時間統籌平衡機制。單個項目運作保持近期投入與中長期回報的平衡。多個項目運作要根據不同項目的回報周期合理搭配?；貓笾芷诙痰捻椖看钆浠貓笾芷陂L的項目，收益率高的項目搭配收益率低的項目，成熟階段的項目搭配起步階段的項目。
二是構建城市更新資金的空間統籌平衡機制。新城反哺老城，老城更新與郊區、開發區發展統籌。統籌歷史文化保護區更新與其他區域開發，統籌地上與地下空間開發。
●因地制宜采用不同融資模式及組合
放大政府投資模式引導功能。財政撥款模式適用對象為資金需求不大的綜合整治項目、公益性較強的民生項目、收益不明確的土地前期開發項目?？捎行Ю脟筚Y源及融資優勢，多元整合城市更新各種收益。
推進政府聯合社會資本模式。PPP模式適用對象為邊界較為清晰、經營需求明確、回報機制較為成熟的項目?？梢哉细鞣劫Y源優勢，較快解決更新區域產權問題，推進項目有效運營。
鼓勵社會資本自主投資模式。開發商主導模式適用對象為商業改造價值較高、規劃清晰、開發運營屬性強的項目，能較快推進項目建設及運營，政府只需進行規劃、監管。
構建公共空間網絡
城市建設已進入以城市更新為主題、以存量挖掘為內容的內涵式發展階段，要分類塑造特色城市公共空間，構建六個導向的公共空間網絡，既提高生活品質，又增強城市活力。
●緊湊導向
樹立精明增長理念，以空間利用方式轉變倒逼城市轉型，以集約緊湊式城市更新帶動“城市逆成長”，從“手術式”的大拆大建轉向“針灸式”的精益改造，促進土地空間混合開發、兼容復合利用和城中村、低效空間再開發。
●存量導向
挖掘和盤活存量空間資源供給潛力，將資源存量轉換為發展增量。處理好留、改、拆的關系，以保留為原則，拆除為例外。
●均衡導向
全域統籌布局，串聯整合自然、歷史、現代要素和山脈、森林、街道、廣場、綠地、河道、城墻等資源，彌合因道路紅線、河道藍線、城市綠線等帶來的空間割裂感，將城市公共界面作為整體進行提升，加強區域內關聯要素和連續城市界面的打造，形成不同層次類型、連續暢通的公共空間網絡，提升群眾對城市文化認知和生活感知。
●特色導向
建立全方位公共空間管控體系，強化城市設計，從整體平面和立體空間上統籌空間要素布局，控制天際線、重要視線、特色地段、關鍵節點和形態肌理、高度體量、建筑界面、風格色彩、環境景觀。
●品質導向
回歸人本位，以舒適宜居為標準，堅持低密度建設，創造高品質生活，構建優美、安全、舒適、共享的公共空間。
●文化導向
通過微改造展現城市文化，將城市文化融入對樹池井蓋、道路鋪裝、植物花卉、標識標牌、坐凳座椅等公共設施改造。
推動完整社區建設
●集約利用社區空間資源
以街道或社區為單元統籌規劃和建設，立足于社區特定的發展階段和地方特質，制定不同類型社區的劃分標準及其社區服務設施的配套要求、預期指標和方法路徑。按照居民步行可及的要求，因地制宜開發建設、盤活社區閑置資源，堅持宜建則建、宜改則改，通過改造和新建相結合，推進規模適度、經濟適用、服務高效的社區嵌入式服務設施建設。
●盤活社區存量空間資源
在社區范圍內的非居住空間建設服務設施，將這些待更新的空間轉化為補充社區公共服務空間缺口的關鍵潛力資源。梳理社區周邊低效商業設施、失修酒店旅館、失養園區樓宇社區等閑置房產資源，針對這些低效資源出臺土地兼容性優化、經營許可放寬等配套政策，引導符合條件的房屋產權人充分利用既有房屋場地優先轉型為社區嵌入式服務設施，盤活潛力資源，用好城市“金角銀邊”。
●拆改結合統籌釋放公共空間
拆除違法建筑及違規占用，做到能拆盡拆，擴大社區公共空間。通過原有建筑改建、既有空間復合利用等方式，新增公共服務設施。改造社區內利用效率低的既有建筑，串聯資源，建設集嬰幼兒成長驛站、居家養老服務中心、老年食堂于一體的民生綜合體。通過相鄰小區整體片區化改造，挖掘空間，新增公共服務設施。
●推進跨社區聯建
打破原建制社區的行政邊界，形成“跨社區聯建、跨部門執法、跨區域物管、跨業態統籌”協同機制，推進區域共建，將多個社區原有小散空間集中統籌，按照統一規劃、統一標準、統一施工、統一運營的建設標準，整合服務資源，打造綜合型場景、全齡友好的完整社區。
●劃轉國有資產建設服務設施
隨著城市發展功能迭代和模式演進，曾經地處城市外圍地區的一些國有企業、科研院所、事業單位等如今已成為城市中心區的重要組成部分，這些單位機構掌握的劃撥用地一般規模較大或產權在多區域散布。在保持所有權不變條件下，按規定履行相關國有資產管理程序后，結合社區實際需求優先將其作為社區嵌入式服務設施建設場地空間的可利用資源，進行改造利用，支持引導社區周邊機關、企事業單位等盤活利用閑置用地用房、職工食堂等資源向社區開放。
●加強政策支持
加強社區存量資源整合利用的土地和產權政策支持。推進既有用地集約混合利用，在征得居民同意的前提下，允許社區、小區及周邊存量閑置土地變更土地性質用于建設社區配套用房。允許有條件的小區、社區提高土地容積率、新增建設用地指標等方式形成空間增量。利用簡易低風險設施建設審批程序等方式，簡化建設審批流程。
